Qui porte ce projet ?
Le syndicat mixte Landes Océanes qui est constitué de la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud (MACS) et du Conseil général des Landes. Le projet de Tosse répond aux objectifs du schéma départemental de développement touristique voté – à l’unanimité des conseillers généraux – en 2009 qui propose le lancement d’opérations d’aménagements pilotes de nouvelle génération, notamment sur la filière du tourisme sportif golfique.
Pourquoi mener des études aussi poussées sur ce projet ?
Le projet doit trouver son équilibre financier et l’investissement public devra être rentabilisé par des concessions d’aménagement et des recettes d’exploitation. Voilà pourquoi, après une première série d’études d’opportunité, de nouvelles études de faisabilité sont en cours. Elles ont pour objectif d’enrichir le cadre général du projet, de vérifier la conformité à la réglementation, de mesurer l’impact économique, environnemental et social.
A partir des résultats du dialogue territorial mené depuis janvier 2015 et des études de faisabilité complémentaires, une zone d’aménagement concerté (ZAC) sera créée – ou non – en 2017.
Pourquoi une démarche de dialogue territorial ?
C’est une volonté des élus, exprimée dans une délibération de juillet 2014. L’objectif assigné par le syndicat à cette démarche de concertation volontaire est bien d’enrichir le projet par les contributions des acteurs locaux (économiques, touristiques, éducatifs, sociaux, emploi-formation, sportifs et environnementaux) et du grand public. Un comité consultatif d’acteurs et d’experts est mis en place pour suivre la démarche étape par étape et identifier les acteurs à mobiliser autour de ce dialogue territorial. Ce comité consultatif regroupe une vingtaine de personnalités intéressées au projet : représentant des élus, représentant des associations de protection de l’environnement, chambres consulaires, monde éducatif et acteurs du monde de la formation, de l’insertion et de l’emploi. Retrouvez ici l’intégralité de la méthode de dialogue.
Combien d’emplois pourrait générer ce projet ?
En phase de construction (sur 5 à 7 ans), le projet doit permettre de créer 815 emplois équivalents temps plein (ETP) dont 80% d’emploi local. Environ 1/3 de ces emplois concerneront le secteur du gros oeuvre, et environ 2/3 le secteur du second oeuvre. Les emplois créés représenteront environ 73% d’ouvriers, 19% d’employés techniciens et agents de maîtrise et 8 % de cadres.
En phase d’exploitation, le projet permettra de générer 495 emplois équivalents temps plein (ETP) à l’année, dont environ 65% d’emploi local. Ces emplois concerneront les secteurs du golf, de l’hôtellerie et la restauration mais aussi l’ensemble des services et commerces de proximité liés à l’arrivée de nouveaux habitants.
Le projet est-il respectueux de l’environnement ?
- Le projet est étudié en respectant la démarche « Eviter, Réduire, Compenser » les impacts environnementaux. A ce titre, un diagnostic environnemental 4 saisons a été mené. Il permettra de définir les mesures compensatoires agricoles, forestières et environnementales.
- Sur la consommation d’eau liée à l’activité golfique, la Fédération française de golf a mis en place une charte « golf et environnement » reprise dans le projet de pôle résidentiel, touristique et golfique de Tosse. Cette charte vise notamment à réduire la consommation d’eau et l’utilisation de produits phytosanitaires. En l’état, le projet va plus loin en proposant une démarche environnementale exemplaire avec le système de réutilisation des eaux usées de station d’épuration pour l’arrosage.
- Par ailleurs, la démarche de dialogue territorial a rejoint la volonté du SMLO de promouvoir, renforcer et accélérer la dynamique de développement durable du territoire. Elle a contribué à affiner certaines dispositions, notamment en matière d’exigence environnementale du projet (irrigation raisonnée du golf, gestion des eaux pluviales, renforcement des circulations douces, performance énergétique des constructions, préservation et mise en valeur des zones humides, …), comme cela est précisé dans le bilan d’étape du dialogue territorial.
Le projet de Tosse est-il seulement un golf destiné aux touristes internationaux ?
Non, le projet de pôle résidentiel, touristique et golfique de Tosse est avant tout un projet d’aménagement du territoire et de développement économique régional : volet résidentiel avec un éco-quartier, pôle touristique avec des hébergements hôteliers et para-hôteliers, équipements sportifs et de loisirs dont un important complexe golfique.
C’est l’ensemble de ce projet qui vise a créer de l’emploi et du chiffre d’affaires injecté dans l’économie locale.
La fréquentation touristique attendue reposera sur trois clientèles : la clientèle de loisirs familiale, de tourisme d’affaires et bien évidemment de tourisme golfique. Les équipements golfiques seront conçus pour être accessibles à tous les niveaux de pratique et à toutes les clientèles : 50 % joueurs locaux/régionaux abonnés ou de passage et 50 % de touristes golfeurs en séjour nationaux et en partie seulement internationaux.
Le projet de Tosse concurrencera-t-il les autres golfs déjà implantés sur le sud des Landes ?
Non, le projet est complémentaire à l’offre de golf préexistante sur le territoire. Les directeurs des golfs locaux et la fédération française de golf considèrent que l’équipement permettra de structurer la filière du tourisme golfique du sud des Landes en lien avec les équipements de la côte basque.
Il offrira un réel relai de croissance sur une clientèle que les golfs locaux ne parviennent pas aujourd’hui à capter en offrant : des parcours complémentaires dans leurs dessins des parcours existants, des hébergements conçus pour la clientèle golfique, des animations et activités à l’année. Grâce à ces atouts le projet de Tosse peut devenir le « camp de base » de la fréquentation golfique régionale.
Comment ce projet va-t-il être financé?
Le montant total des investissement en travaux représente 200 millions d’euros, dont :
– 113 M€ pour l’habitat résidentiel et touristique
– 45 M€ pour l’immobilier de loisirs
– 22 M€ pour le complexe golfique
– 19 M€ pour les autres aménagements : voiries réseaux divers, équipements, services
Les investissements nécessaires à l’aménagement d’une ZAC (dépenses d’études, acquisitions foncières, frais d’aménagement, frais financiers) sont financés par des emprunts bancaires ; ceux-ci sont remboursés par les recettes de cession des terrains aménagés (« charges foncières ») à des investisseurs privés. La collectivité peut confier la réalisation d’une ZAC à un « aménageur » public ou privé, dans le cadre d’une « concession d’aménagement ».
Cet aménageur, choisi après mise en concurrence, est alors tenu de mettre en œuvre les objectifs définis par la collectivité et de prendre en charge les investissements nécessaires à la réalisation de l’opération. Pour couvrir ses investissements, et dans le respect du programme préalablement défini, l’aménageur commercialise auprès d’opérateurs privés les terrains qu’il a viabilisés.
Concernant le financement des études, le coût global des études est estimé à 2M€, soit 1% du montant d’investissement du projet (200M€). Ces études sont nécessaires pour mesurer l’opportunité et la faisabilité d’un projet. Afin de pouvoir prendre une décision, il est indispensable de pouvoir mesurer son impact sur le territoire, l’environnement, le tissu économique et le tissu urbain. L’ensemble de ces éléments permet d’objectiver la réflexion sur la base d’expertises précises.
Le territoire est-il capable d’absorber 500 logements sur la commune de Tosse?
Tous les ans, ce sont 1000 logements qui sont construits sur les 23 communes du territoire de Macs. En comparaison, le volet habitat du projet touristique et golfique de Tosse représente 500 logements, sur 7 à 8 ans, ce qui n’apparaît pas démesuré.
Par ailleurs, le diagnostic réalisé en 2014 dans le cadre de l’élaboration du Programme Local pour l’Habitat a fait apparaître une forte dynamique démographique, quatre fois supérieure à la moyenne française. L’offre de logement, pourtant en forte progression sur le territoire de Macs, ne suffit pas à répondre à la demande. Dans le cadre de l’élaboration du deuxième PLH de MACS, il a été constaté que les prix très élevés de l’immobilier sur le territoire de Macs et l’offre très limitée sur le volet social sont en décalage avec les besoins et les ressources des habitants. Ainsi, la création de 500 logements (locatifs et accession à la propriété à un prix maitrisé et 25 à 30% de logements sociaux) répond à un principe de réalité, celui de l’attractivité du territoire et d’un besoin fort en habitat accessible.
En outre, le cabinet SAMAZUZU, missionné depuis janvier 2016 s’est attaché à effectuer des recherches documentaires sur le site et sur la commune de Tosse. Elles ont permis d’apporter des réponses sur l’ancrage du projet dans son contexte local et sur la capacité d’absorption de ce projet par la commune de Tosse
– le site du projet est déjà bien connecté à son environnement par la voirie existante mais aussi des voies cyclables, piétonnes ainsi que d’anciens chemins,
– une vision d’ensemble du développement urbain montre que le projet va permettre le rééquilibrage du développement urbain de Tosse autour de son centre historique,
– les vues aériennes du site du projet montrent que les zones forestières se sont progressivement réduites sur les 15 dernières années, la dernière parcelle de forêt ayant vocation à être préservée par le projet,
– l’analyse photographique architecturale et paysagère de la commune de Tosse permet d’identifier des caractéristiques diverses mais bien marquées, dont il faudra tenir compte dans le projet (maisons de maître, canopée de pins…)
Cette opération de 500 logements répond donc à de réels besoins, tout en s’intégrant bien au contexte local. L’attractivité démographique et le dynamisme que le projet amènera permettront de créer de nouveaux services publics et équipements de proximité, qui bénéficieront à l’ensemble de la population.
Pourquoi faudrait-il un complexe touristique et golfique pour construire des logements?
Le volet habitat du projet est lié au complexe touristique et golfique pour une raison très simple : pour faire de l’habitat à un coût raisonnable, il est possible de l’’inscrire dans un projet global d’aménagement. Dans le cas présent, l’immobilier de tourisme et le complexe golfique permettront de financer le programme d’habitat social et intermédiaire. Il est possible de faire un programme d’habitat sans le complexe touristique et golfique, mais il coûterait plus cher à la collectivité et donc au contribuable.
C’est le rôle des collectivités, des élus de prévoir ce type de montage. Cette opération est l’occasion de mener un programme d’habitat à moindre coût.